密集发布的2023年年报，成为外界观察物业企业未来发展趋势的最佳窗口之一。

　　日前，上市物业企业陆续对外披露2023年年报，绿城服务（2869.HK）、永升服务（1995.HK）、世茂服务（0873.HK）等业绩颇具亮点。例如，世茂服务2023年实现营收达82.03亿元，归母净利润2.73亿元，而2022年为亏损9.27亿元，成功实现了扭亏为盈。

　　在地产行业仍待进一步回暖的情形下，此前高度依赖地产母公司的上市物业企业，正加速独立化进程。2023年，融创服务来自关联方的收入约5.7亿元，同比下降55.6%，占总收入比例下降至8.1%；来自第三方的收入同比增长10.2%至约64.39亿元，占总收入比例为91.9%，成为其收入的主要来源。

　　此外，部分物业企业也在去地产化。以永升服务为例，2023年，公司第三方拓展面积在年度合约建筑面积中的比例达72%，此前更是在公司名称中“删掉”了旭辉标签。

　　“2023年，物业企业第三方市场化业务占比提升较为明显，独立性整体明显提升。”中指研究院物业总经理牛晓娟向《中国经营报》记者表示，开拓多元化业务，有助于物业企业进一步改善收入结构并增厚利润，打开全新的市场空间，探索出全新的业绩增长点。

　　基础服务成业绩“压舱石”

　　在房地产市场下行、资本市场降温等多重挑战之下，多家物业企业在2023年仍交出了稳健发展答卷。

　　记者从滨江服务（3316.HK）方面获悉，2023年，滨江服务实现营收28.09亿元，同比增长41.7%；净利润5.03亿元，同比增长20.1%。对于2023年发展目标，滨江服务大股东、实际控制人戚金兴表示：“营收、管理面积、利润增长继续保持和发挥自身优势，保持在上市物业企业中位居中等甚至领先水平。”

　　“截至3月31日，已有56家上市物业企业披露了2023年业绩数据，保利物业、华润万象生活、金茂服务、绿城服务、万物云、越秀服务等多家企业实现营收、净利润双增长，世茂服务、鑫苑服务则在实现扭亏为盈。”牛晓娟告诉记者。

　　“总体来看，大型物业国央企、关联方无忧的民营物企和独立性较好的物企，都在2023年交出了一份亮眼的业绩答卷。”牛晓娟向记者分析称，2023年，物业企业更加重视基础物业服务，该项业务的稳定性和抗风险能力表现更好，成为物业企业稳定2023业绩的重要“压舱石”，多数企业的基础物业服务营收规模和占比均在2023年有所提升。

　　以永升服务为例，2023年，永升服务实现营收65.4亿元，较2022年同期增长4.2%；归母净利润保持稳定，为4.3亿元；基础物业服务收入为44.63亿元，占总收入的比例达68.2%。永升服务方面直言：“物业服务稳健压舱。”

　　2023年，滨江服务物业管理服务收入为15.5亿元，占比也达到55.2%，同比增长29.9%。

　　除基础物业服务业务外，牛晓娟表示：“社区增值服务也是支撑物业企业业绩好转的一大因素。在经历转型期后，物业企业开始理性看待行业发展，认清行业属性，追求合理利润率，由过去谋求高速增长转变为谋求高质量增长与可持续发展，为业绩稳步提升提供了动力。”

　　以往年火热的收并购为例，纵观2023年，行业难见大手笔的收并购案例。在牛晓娟看来，2023年，物业行业并购市场冷淡，年内罕见有效并购案例，通过并购快速扩规模的手段已难以持续。与此同时，行业并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元。

　　“究其原因，随着物业行业由高速增长转变为高质量增长，通过收并购来扩大企业规模的方式已不再是行业主流。”牛晓娟分析称，物业企业在实施收并购的过程中会更加谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，综合考虑战略协同和投后管理的难易程度，同时更加重视并购预算压力与存在的潜在风险。

　　独立化进程再提速

　　在业绩企稳之时，诸多物业企业也在加速谋求业务“独立化”发展进程。

　　作为行业较早开启独立市场化拓展的物业企业，永升服务方面表示，2023年，公司通过扩大外部多元客户，录得来自第三方项目基础物业管理收入31.77亿元，第三方拓展面积在年度合约建筑面积中的比例达72%，其中招投标新增规模超过4100万平方米，实现饱和合同收入11.6亿元。

　　记者从永升服务方面获悉，截至2023年年底，永升服务成功签约上海金沙雅苑未来街区、南京苏宁睿城银河国际街区、武汉药明康德园区、武汉泰康保险集团金融港大厦等服务项目，“所获取项目平均单价2.4元/月/平方米，项目质量提升明显”。

　　在“独立化”方面，今年2月28日，公司通过特别股东大会批准，名称正式由“旭辉永升服务”更名为“永升服务”。永升服务方面表示，此举有助于进一步加速独立市场化发展，坚定高质量发展路径。

　　“2023年，公司持续发挥第三方市场拓展对结构调优的牵引作用，第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。”据世茂服务方面介绍，2023年，新获项目质量维度各项指标再上层楼，综合中标率44%，同比提升11.8个百分点。

　　在牛晓娟看来，2023年，物业企业第三方市场化业务占比提升较为明显，整体来看独立性明显提升。“银城生活服务、融创服务等物业企业独立第三方收入占比超过九成，逐渐摆脱了关联方的不利影响；永升服务、越秀服务、德信服务的独立第三方收入占比也提升至五成以上，企业独立性持续提升。”

　　“物业企业提升独立性的原因可以归纳为两类，一类是被动原因，部分物业企业的地产关联方已经出险，关联方项目供给大幅下降，这些企业不得不通过独立自主的第三方市场化业务来维系生存。”牛晓娟表示，另一类缘于物业企业主动探索转型。“更多的物业企业关联方虽然没有直接出险，但面对房地产行业持续承压情况，这些企业选择主动摆脱关联方依赖，加大力度进行市场外拓，以强化自身内生增长能力。”

　　值得关注的是，尽管物业企业为提升独立性付出了诸多努力，但仍需进一步提升市场化拓展能力。朱保全在万物云2023年度业绩发布会上就直言：“到目前为止，市场上的物业企业，包括万物云在内其实都没有走出独立行情，都跟着房地产在变。”

　　持续加码多元化业务

　　在提速“独立化”进程的同时，物业企业也在加速开拓多元化业务，打造“第二增长曲线”。

　　以滨江服务为例，2023年，公司非业主增值服务收入为5.8亿元，占比达20.7%，同比增长7.5%。此外，滨江服务5S增值服务收入达6.8亿元，占比达24.1%，同比增长172.5%。

　　公开资料显示，滨江服务5S增值服务业务主要包括优家、优居和优享生活服务，涵盖了硬装、软装、中介、租赁、室内维修及智能设施设备更换升级服务等。

　　滨江服务董事会主席兼行政总裁余忠祥表示，在增值服务发展方面，滨江服务2023年优居硬装业务取得突破，营收大幅增长。“公司将凭借良好的品牌口碑，继续推进以5S为中心的业主增值服务体系，提供围绕房屋资产的一站式打理保养的优质服务，以成为未来可持续的业务增长引擎。”

　　长期聚焦校园后勤、城市服务等领域的世茂服务也在不断加码开拓新赛道。以高校后勤服务领域为例，世茂服务旗下浙大新宇在服务高校的基础上，延伸附属园区等强关联业态的产学研协同优势，服务了14个高校附属园区。2023年，浙大新宇接连获得了首都师范大学良乡校区食堂委托经营项目、浙江大学杭州国际科创中心建设区块一期物业管理服务等多个千万级项目。

　　此外，世茂服务还以“城市大管家”为角色定位，不断在城市服务业务领域取得新突破。据介绍，2023年，世茂服务城市服务业务版图已覆盖全国80余座城市，2023年新增合同金额超6亿元。

　　龙湖集团相关负责人提供的信息也显示，截至2023年年底，龙湖智创生活的物业管理业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。龙湖智创生活在管面积中，72%为住宅业态，非住宅业态占比28%。

　　“对于非住宅业务、城市服务等新赛道的拓展情况，同样是2023年上市物业企业业绩公告中的一大亮点。”牛晓娟表示，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团等头部企业正不断加码城市服务这一新兴的蓝海市场，2023年收入分别约为47亿元、25亿元、6亿元，年均复合增长率保持高位。

　　牛晓娟分析认为，在开拓新业务赛道的同时，物业企业也需要守护好基础物业服务赛道，不能盲目地追求服务多元，而是要因企制宜，结合自身优势和资源禀赋精挑细选适合企业发展的专业赛道。